Il rapido aumento dei prezzi delle case in Australia ha creato disaccordo tra gli economisti sul fatto che esista attualmente una bolla immobiliare. Brian Birdwell / flickr, CC BY-NC-ND

La parola b sta facendo il giro, appena un decennio dopo che la bolla dei prezzi delle case negli Stati Uniti è scoppiata in modo spettacolare, mettendo in moto una crisi finanziaria globale. Poiché i prezzi degli immobili australiani continuano a battere i record, molti si chiedono se questo sia sostenibile.

Gli economisti non sono d'accordo su come definire una bolla, o anche se esistano bolle. Intuitivamente, esiste una bolla (e questo vale per qualsiasi attività, non solo per gli immobili) quando il prezzo di un'attività è gonfiato eccessivamente rispetto ad alcuni benchmark. Ed ecco il problema: nessuno può essere d'accordo su quale dovrebbe essere quel benchmark.

Il benchmark potrebbe essere una stima del valore dell'attività in base a una raccolta di variabili che influenzano plausibilmente l'offerta, la domanda e il prezzo, i cosiddetti fondamentali. Per le case, questi fondamenti includono la crescita della popolazione, la politica fiscale, le dimensioni delle famiglie, il reddito delle famiglie e molti altri.

Ma gli economisti non possono concordare su quali fondamentali determinano un prezzo delle attività o su quanto sia importante ogni fondamentale. Inoltre, il valore di questi fondamenti può essere solo stimato, non osservato. È soggettivo al punto che qualcuno sarà sempre in grado di inventare una storia basata sui fondamenti per razionalizzare il perché i prezzi delle case siano al livello in cui sono.

Alcuni economisti propongono benchmark alternativi per misurare una bolla, come medie storiche di lungo periodo o una stima del valore sottostante di una tendenza. Se i prezzi delle attività sono superiori a queste medie o alla tendenza, allora abbiamo una bolla. Tuttavia, questa definizione è troppo semplicistica perché l'economia è dinamica, in continua evoluzione, e cambiano sia le medie di lungo periodo, sia le tendenze.

Aumento dei prezzi e bolle

È solo quando i prezzi delle attività raggiungono altezze esorbitanti che la maggior parte delle persone, compresi gli economisti, concorda sul fatto che è troppo caro e causa un'importante correzione (una bolla scoppiata). Anche allora alcuni economisti negheranno l'esistenza di una bolla.

Uno dei primi esempi di una bolla dei prezzi delle attività è stata la frenesia nel mercato dei bulbi di tulipani olandesi nel diciassettesimo secolo - la cosiddetta "Tulipmania". Anche se i dati sono frammentari e molti storici non hanno prestato molta attenzione nel ripetere la storia, c'è poco altro da spiegare in che modo i prezzi delle lampadine Witte Croonen sono aumentati di 26 nel gennaio 1637 e sono scesi al ventesimo del loro valore di picco nella prima settimana di febbraio.

Tuttavia, lo studioso di tutto rispetto Peter Garber lo sostenne:

I meravigliosi racconti della tulipmania sono un'irresistibile irresistibile per quelli con un gusto per le bolle piangenti, anche quando le storie sono così ovviamente false. Sono così perfetti per l'uso didattico che i moralizzatori finanziari troveranno sempre un mercato pronto per loro in un mondo pieno di investitori che temono Armageddon finanziario.

I soldati distruggono i tulipani per ridurre l'offerta e stabilizzare i prezzi in seguito all'improvviso crollo dei prezzi dei tulipani nell'Olanda del diciassettesimo secolo. The Tulip Folly (1882) di Jean-Léon Gérôme. Jean-Léon Gérôme / Wikimedia Commons, CC BY-SA

Supponendo che le bolle siano un divario significativo tra il prezzo delle attività osservato e un valore di riferimento adeguato, la mera esistenza di questo divario fa sorgere la domanda su come si sia verificato. Le risposte si basano principalmente sulla psicologia, motivo per cui molti economisti (cercando di rappresentare il mondo in un modello matematico) lottano con il concetto.

Frenesia delle bolle

Le bolle sono in definitiva un gioco di fiducia, in cui il venditore vende l'attività a un acquirente con profitto, con quest'ultimo che spera di fare lo stesso in futuro. Questo gioco si basa su una narrazione potente che cattura l'immaginazione delle persone e le convince che il loro turno sarà diverso.

Come George Soros, il famoso multi-miliardario ungherese statunitense il gestore degli hedge fund ha osservato una volta:

[…] Le bolle non crescono dal nulla. Hanno una solida base nella realtà, ma la realtà è distorta da un malinteso.

Questo malinteso è la conseguenza del comportamento umano e dei tratti che si discostano dal paradigma pienamente razionale così spesso assunto nell'economia formale. Invece, come sostengono gli economisti comportamentali, le persone mostrano una serie di pregiudizi.

Questi includono, ad esempio, il desiderio di trovare informazioni che concordano con le loro convinzioni esistenti (chiamate errori di conferma) o la tendenza a prendere decisioni basate sulle informazioni più facilmente disponibili (chiamate errori di disponibilità). Le persone sperimentano e cercano di risolvere il loro disagio quando hanno due o più convinzioni, idee o valori contraddittori e impiegano anche semplici astrazioni nel pensare a problemi ed eventi complessi (inquadratura).

Le persone sono poveri statistici intuitivi e si preoccupano più di evitare le perdite che di sperimentare guadagni (chiamati avversione alla perdita). L'elenco dei difetti nel comportamento umano continua. Inoltre, gli esseri umani, gli animali sociali che siamo, competono ed emulano i nostri coetanei, si radunano come pecore e agiscono sulle voci.

Occasionalmente, tutti questi tratti e pregiudizi si rafforzano a vicenda e inviano i prezzi delle case, o azioni o altro, nella stratosfera.

Chi ha paura di una bolla?

La bolla stessa raramente è motivo di grande preoccupazione, anche se le giovani famiglie australiane che desiderano acquistare la loro prima casa non saranno d'accordo. Il problema, ovviamente, è che ogni bolla alla fine scoppia e questa correzione è tipicamente violenta e dolorosa, per due motivi.

In primo luogo, i prezzi delle attività spesso diminuiscono più velocemente di quanto aumentino, quindi la correzione al ribasso può distruggere il valore in un arco di tempo molto breve. E in secondo luogo, la maggior parte delle bolle sono alimentate dal debito, poiché l'unico modo in cui una bolla può espandersi nelle fasi successive è se la domanda per l'attività è sostenuta dal debito.

Questa combinazione - debito elevato e prezzi delle attività in calo - genera un circolo vizioso in cui i debitori in difficoltà si affrettano a riparare i loro bilanci e vendere i loro beni. Questo a sua volta spinge il prezzo di quel bene ancora più basso, causando ulteriore angoscia a proprietari simili del bene, e così via.

Il dolore associato a una bolla esplosiva varia considerevolmente. A volte le economie rimbalzano piuttosto rapidamente da una bolla scoppiata, come nel caso del crollo mozzafiato del bolla dotcom.

Tuttavia, le bolle immobiliari sono in una lega a parte. Storicamente, hanno ha sempre portato a gravi recessionie non c'è motivo di credere che questo dovrebbe cambiare. La prossima volta non è diverso.

Le risposte su come gestire una bolla vanno dal "nulla" a "qualunque cosa serva". Il problema è che nessuno (inclusi i responsabili politici) può identificare in modo affidabile una bolla.

Se esiste una cosa come una bolla, lo sapremo sicuramente solo quando la bolla sta già scoppiando. Agire in anticipo per evitare che una bolla si espanda ulteriormente è rischioso e impopolare. È un coraggioso banchiere centrale che alza i tassi di interesse in previsione di un aumento dei prezzi delle attività quando il resto dell'economia canticchia bene, o addirittura mostra segni di debolezza.

Quindi, l'Australia è nel mezzo di una bolla immobiliare? Uscirò su un arto e risponderò affermativamente. Ci sono molte ragioni per cui gli attuali prezzi delle case sono esattamente dove dovrebbero essere, in base ai fondamenti.

Ma secondo me queste spiegazioni non superano il test dell'olfatto: aumenti a due cifre dei prezzi delle case, combinati con un debito delle famiglie senza precedenti (altro di 120% del PIL, il terzo più alto al mondo) e gli indici di servizio del debito delle famiglie (anche il il terzo più alto al mondo), creare una situazione precaria. Tutto ciò che serve è un modesto cambiamento nel sentimento degli investitori, alcuni aumenti dei tassi di interesse o un notevole aumento della disoccupazione e l'intero schema si disfa. Spero di sbagliarmi, ma la storia è dalla mia parte.

Circa l'autore

Timo Henckel, Research Associate, Center for Applied Macroeconomic Analysis, Australian National University

Questo articolo è stato pubblicato in origine The Conversation. Leggi il articolo originale.

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