La Florida non è l'unico stato che si occupa di inondazioni costiere. Le aziende ad Annapolis, MD., devono affrontare inondazioni sempre più frequenti di alta marea e mareggiate, così come i proprietari di case in alcune parti della Virginia, della Carolina del Sud e di altri stati. Jim Watson / AFP tramite Getty Images
Apollo Beach, in Florida, è un labirinto di canali fiancheggiati da centinaia di case arroccate proprio vicino al bordo dell'acqua. L'intera comunità, appena a sud di Tampa, si trova a soli 3 piedi sul livello del mare, il che significa che è a rischio di mareggiate con l'innalzamento del livello del mare.
Gli acquirenti di case lungo le coste degli Stati Uniti possono controllare il rischio di inondazione di ogni proprietà con la stessa facilità con cui controllano le dimensioni delle camere da letto: la maggior parte degli annunci immobiliari costieri ora includere i dettagli sul rischio di alluvione futuro che tengono conto del cambiamento climatico. Ad Apollo Beach, ad esempio, molte delle proprietà sono almeno 9 su 10 nella scala del rischio di alluvione.
Quella conoscenza non sta fermando gli acquirenti di case, però.
Le case sul lungomare lo sono vendita in pochi giorni di andare sul mercato, e la stessa storia si sta svolgendo lungo tutta la costa meridionale della Florida in un momento in cui scientifico rapporti stanno avvertendo sui crescenti rischi di inondazioni costiere con il riscaldamento del pianeta.
Siamo professori di geografia urbana ed Politica americana che seguono il settore immobiliare. Per capire perché le persone stanno ignorando un rischio che potrebbe portare a danni costosi e alla fine abbassare il valore della loro proprietà, abbiamo parlato con centinaia di agenti immobiliari della Florida delle motivazioni e delle preoccupazioni dei loro clienti.
Ecco cosa abbiamo imparato.
Niente spinge gli acquirenti a considerare il rischio a lungo termine
Abbiamo intervistato 680 agenti immobiliari della Florida autorizzati alla fine del 2020. Il loro suggeriscono le risposte che i potenziali acquirenti di case, in generale, non tengono conto dell'altitudine o della vulnerabilità delle inondazioni durante la ricerca di nuove case e la disponibilità di mappe dettagliate del rischio di inondazioni ha avuto un impatto minimo o nullo su di loro.
Parte del problema potrebbe essere che i prestatori di mutui e i periti non tengono conto della vulnerabilità delle proprietà all'innalzamento del livello del mare, quindi gli acquirenti di case non sentono immediatamente il rischio nei loro portafogli. Acquirenti più ricchi che non hanno bisogno di un mutuo non sono richiesti per acquistare un'assicurazione contro le inondazioni, e il Congresso ha a storia di rollback il tasso di assicurazione contro le inondazioni aumenta.
In breve, nulla obbliga gli acquirenti a considerare i rischi a lungo termine.
Molte case e comunità sulla spiaggia della Florida sono a rischio di innalzamento del livello del mare e mareggiate. Jeffrey Greenberg / Universal Images Group tramite Getty Images
Allo stesso tempo, gli studi mostrano chiaramente come i rischi si traducano in costi. Un recente articolo di scienziati che creano mappe del rischio di inondazione ha rilevato che la contea di Hillsborough, in Florida, sede di Apollo Beach e Tampa, vedrà probabilmente un 70% di aumento in danni annuali causati dalle inondazioni entro il 2050 a causa del cambiamento climatico. Manca meno di un mutuo di 30 anni.
Quello che sentono gli agenti immobiliari
Abbiamo ragionato quando noi iniziato il sondaggio nel 2020 che se un segmento della popolazione evitava proprietà a rischio di inondazione, la domanda dovrebbe diminuire ei prezzi dovrebbero diminuire. I nostri precedente indagine del 2018, coinvolgendo i proprietari di case costiere della Florida, aveva scoperto che repubblicani e democratici credevano allo stesso modo che i loro valori futuri delle case non sarebbero stati influenzati dall'innalzamento del mare.
Per testare la teoria secondo cui il mercato sta ignorando in gran parte il rischio di inondazione, abbiamo chiesto agli agenti immobiliari cosa hanno visto: fino a che punto hanno osservato che i prezzi delle case sono diminuiti o non sono aumentati altrettanto rapidamente per le proprietà a rischio di inondazione? Il quarantacinque per cento ha riferito di "per niente". Solo 11 dei 680 agenti hanno indicato che i prezzi delle case per le proprietà a rischio di inondazione erano “molto frequentemente” stagnanti o in calo.
Abbiamo anche chiesto se avevano visto gli istituti di credito ipotecario rifiutare le richieste di prestito o aumentare gli oneri per i prestiti in aree soggette a inondazioni, sotto forma di punti o assicurazioni sui mutui, ad esempio. Il 7% ha detto "per niente" e solo il XNUMX% ha detto "piuttosto frequentemente", "molto spesso" o "sempre".
La stragrande maggioranza degli agenti, quasi il 70%, ha affermato di aspettarsi scarso impatto sul mercato immobiliare nei prossimi 10-XNUMX anni.
Ecco alcuni di quello che hanno detto.
“Le persone acquistano e continueranno ad acquistare nelle zone costiere della Florida, e se stanno acquistando, non ci sarà alcuna diminuzione di valore. Il più grande pool di acquirenti che guida il mercato sono i pensionati o che presto saranno pensionati e sono convinti che se ne andrà molto prima che ci sia un impatto dal cambiamento climatico. Principalmente stanno acquistando in base alle emozioni e non tengono conto del costo di proprietà a lungo termine. Stanno anche comprando in contanti e senza mutuo".
Anche gli istituti di credito attualmente non hanno reali incentivi per rifiutare le domande di mutuo per immobili a rischio di futuro innalzamento del livello del mare. Agenzie federali che acquistano mutui conformi attualmente non richiedono la raccolta di informazioni sul rischio di inondazione o sul probabile innalzamento del livello del mare. Se questi requisiti dovessero cambiare, il rischio di alluvione si tradurrebbe in una decisione di prestito.
“Gli acquirenti di proprietà costiere sono finanziariamente in grado di essere più ignari del rischio e possono permettersi la tariffa più alta per l'assicurazione o essere autoassicurati. L'innalzamento del livello del mare non è attualmente al primo posto nel nostro mercato locale".
L'assicurazione federale contro le inondazioni è stata pesantemente sovvenzionata da dollari delle tasse statunitensi per anni. In effetti, il National Flood Insurance Program deve al Tesoro degli Stati Uniti circa $ 20 miliardi per spese eccedenti i premi pagati dai proprietari di abitazione. A partire dal 1 aprile 2022, tutte le sue nuove e rinnovate polizze assicurative contro le inondazioni sarà oggetto di a nuovo sistema tariffario denominato Risk Rating 2.0 progettato per tenere conto del rischio.
Ma il programma affronta la pressione politica dei membri del Congresso per garantire che i tassi non aumentino troppo rapidamente o diventino troppo alti. Inoltre, gli acquirenti che acquistano case in contanti, una parte relativamente ampia del mercato nel sud della Florida, non sono soggetti ai requisiti di assicurazione contro le inondazioni.
“I ricchi saranno ancora innamorati dell'idea di vivere di fronte al mare, ma probabilmente spenderanno molti soldi per rendere la proprietà più resistente agli effetti dell'innalzamento del livello del mare. Ciò significa che forse la domanda di proprietà di fascia alta non si indebolirà così tanto”.
Alcuni agenti hanno suggerito che i ricchi proprietari di case stanno prendendo sul serio i rischi e pianificano di investire in cambiamenti strutturali come l'elevazione delle case che potrebbero rendere le loro proprietà più sicure dall'innalzamento del livello del mare e dalle mareggiate.
Il mercato non sta integrando i rischi a lungo termine
A causa di innalzamento del livello del mare e rischi di tempesta derivanti dal cambiamento climatico, concludiamo che molte delle case attualmente vendute nel sud della Florida non sopravviveranno ai loro mutui trentennali senza danni o costosi adattamenti e che è molto probabile che la rivendita di case vulnerabili all'innalzamento del livello del mare diventi sempre più difficile.
I politici della Florida fino ad oggi hanno ignorato il rischio o hanno adottato solo misure limitate per correggere i punti deboli, a volte aumentando i rischi altrove. Ad esempio, quando pareti del mare vengono eretti, possono cambiare il modo in cui la sabbia si deposita, aumentando l'erosione nelle aree vicine.
Molte persone credono che "il mercato" si occuperà di questo problema: che gli acquirenti di case, riconoscendo i rischi incombenti, sconteranno i prezzi sulle proprietà vulnerabili, riducendone alla fine l'attrattiva e il valore. Ma quanto abbiamo sentito dagli agenti immobiliari della Florida mette in dubbio il presupposto che il mercato abbia ancora integrato questo rischio.
Riguardo agli Autori
Risa Palma, Professore di Studi Urbani e Sanità Pubblica, Georgia State University ed Toby W. Bolsen, Professore Associato di Scienze Politiche, Georgia State University
Questo articolo è ripubblicato da The Conversation sotto una licenza Creative Commons. Leggi il articolo originale.
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