Abbiamo appena appreso che la crisi dell'affidabilità locativa in America è peggiore di quanto non sia mai stata. Sfortunatamente, sta per peggiorare molto.

Il American Community Survey per 2014, Rilasciato poche settimane fa, ha scoperto che il numero di affittuari che pagano 30% o più del loro reddito per l'edilizia abitativa - il punto di riferimento standard per quello che è considerato conveniente - ha raggiunto un nuovo record di 20.7 milioni di famiglie, su quasi mezzo milione dalla anno prima. Nonostante il miglioramento dell'economia, l'aumento è stato quasi cinque volte più grande di guadagno dello scorso anno.

Ciò significa che circa la metà di tutti gli affittuari vivere in alloggi considerato insostenibile. E l'ultimo aumento arriva in cima alla crescita sostanziale in quanto 2000 che ha visto questo numero salita da circa sei milioni di famiglie nel periodo, un aumento di circa 41%.

Peggio ancora sono gli oltre 11 milioni di famiglie con gravi oneri di costo, che pagano più della metà delle loro entrate per l'edilizia abitativa, rispetto ai sette milioni all'inizio del secolo.

Avere così tante famiglie e persone che lottano per pagare l'affitto mensile è un chiaro motivo di preoccupazione. Gli affittuari in questa situazione sono costretti a fare difficili compromessi per sbarcare il lunario, tra cui optare per alloggi in quartieri in difficoltà o in cattive condizioni. Infatti, in un . dei dati di spesa dei consumatori abbiamo intrapreso presso il Centro comune di Harvard per gli studi della casa, abbiamo scoperto che gli affittuari in questa situazione accogliere in gran parte i costi elevati delle abitazioni spendendo molto meno su tali bisogni primari come cibo e assistenza sanitaria.

Questo problema crescente deve essere affrontato perché avere una stalla, casa decente è stato trovato per la produzione di una vasta gamma di benefici, di migliori risultati di salute per il miglioramento delle prestazioni della scuola tra i bambini. C'è anche prove crescenti che la fornitura di alloggi a prezzi accessibili permanente per gli individui e le famiglie senza casa è molto più conveniente che pagare per alloggi temporanei.

Con il crollo degli alloggi che si sta ritirando dai titoli dei giornali e dai prezzi in aumento, è fin troppo facile credere che, man mano che l'economia guarisce, la crisi di accessibilità degli alloggi diminuirà naturalmente senza la necessità di maggiori sforzi da parte dei nostri leader pubblici.

Sfortunatamente, questo è un pio desiderio.

Prospettive per il miglioramento

L'ondata crescente di affittuari aggravati dai costi ha le sue radici sia nella crescita reale (inflazionata) del costo degli alloggi in affitto che nel calo dei redditi degli affittuari.

Dal momento che 2001, il prezzo di affitto mensile medio negli Stati Uniti è aumentato significativamente più rapidamente dell'inflazione, mentre il reddito ante imposte tipico dell'affittuario è diminuito del 11%. Queste tendenze erano evidenti anche prima della recessione e del crollo delle abitazioni, ma da allora sono state certamente esacerbate dai travagli economici.

Ora che l'economia si sta avvicinando alla piena occupazione e offre la prospettiva di un rimbalzo dei redditi e della costruzione di nuovi appartamenti sta raggiungendo livelli non si vede dagli 1980, sembrerebbe che ci sia qualche speranza che l'entità degli oneri sui costi di noleggio inizierebbe a ridursi. Ma allo stesso tempo, ci sono anche forze demografiche al lavoro che potrebbero peggiorare le cose.

Il due segmenti in più rapida crescita della popolazione nei prossimi anni saranno quelli con età 65 e ispanici, entrambi i quali hanno maggiori probabilità di sperimentare oneri finanziari.

In collaborazione con i ricercatori degli Enterprise Community Partners senza scopo di lucro a prezzi accessibili, il Joint Center for Housing Studies ha cercato di simulare le tendenze future degli affittuari aggravati dai costi basandosi sulle proiezioni delle famiglie per il prossimo decennio in diversi scenari in cui le rendite continuano a superare i redditi, o, in alternativa, dove vediamo un inversione di tendenza nelle condizioni attuali e i redditi crescono più velocemente degli affitti.

Come documentiamo nel nostro recente rapporto, Abbiamo scoperto che le forze demografiche solo spingerà il numero di affittuari con gravi affitto oneri da 11% a oltre 13 milioni entro 2025, con una quota della crescita tra gli anziani e Latinos. Ecco i redditi assumendo e affitta sia crescere in linea con l'inflazione generale.

Se avremo la fortuna di vedere guadagni in entrata superiori alla crescita degli affitti di 1% ogni anno nel prossimo decennio, vedremmo un modesto declino di alcuni noleggiatori 200,000 con gravi oneri. Questo è un miglioramento ma non abbastanza per cambiare sensibilmente la sfida attuale. E questo modesto miglioramento netto maschererebbe una crescita ancora significativa degli oneri locativi tra gli ispanici di 12%.

Ma in alternativa, se gli affitti continuano a crescere più velocemente di redditi ad un ritmo simile a quello che vediamo oggi, potremmo vedere il numero di affittuari che spendono più di metà del loro reddito per l'edilizia abitativa raggiungere 14.8 milioni, con un incremento del 25% rispetto al livello record di oggi. Ciò significherebbe 31% di affittuari degli Stati Uniti - e molto probabilmente almeno alcuni della vostra famiglia e gli amici - sarebbe disperatamente lottando per tirare avanti.

Cosa possiamo fare a riguardo?

Quindi, cosa dobbiamo fare per affrontare questa situazione?

Poiché il calo dei redditi è una parte fondamentale del problema, gli sforzi per aumentare la paga da portare a casa dovranno essere parte della soluzione. L'aumento dei salari minimi aiuterà in una certa misura. Sono inoltre necessari miglioramenti dell'istruzione e della formazione professionale che preparino le persone a posti di lavoro decenti.

Sul fronte immobiliare, vi è anche una forte necessità di un ampliamento di assistenza per le famiglie a più basso reddito della nazione. A proposito di 28% di affittuari guadagna meno di $ 20,000 all'anno. A quel reddito, i costi di alloggio mensili devono essere $ 500 o meno per essere accessibili.

Il mercato privato non può semplicemente fornire alloggi a prezzi così bassi. L'assistenza pubblica è necessaria per colmare il divario. Tuttavia, al momento solo circa una su quattro famiglie chi potrebbe beneficiare di questa assistenza abitativa federale in base al loro reddito è in grado di garantire una di queste unità. A differenza di altri programmi nella rete di sicurezza sociale, l'assistenza abitativa non è un diritto. E semplicemente non arriviamo da nessuna parte per finanziare completamente l'assistenza abitativa per aiutare tutti coloro che ne hanno diritto.

La stragrande maggioranza di coloro che sono rimasti fuori faccia cosiddette esigenze abitative peggiori, pagando più di metà del loro reddito per l'edilizia abitativa o che vivono in abitazioni gravemente inadeguata.

Risoluzione del problema abitativo

Ci sono due modi principali in cui abbiamo esteso l'assistenza abitativa negli ultimi decenni: 1) fornendo voucher per la scelta dell'alloggiamento che sovvenzionano i costi mensili per le case l'inquilino ritrova nel mercato privato o 2) sovvenzionando il costo delle nuove abitazioni o il recupero degli edifici esistenti con il supporto della Income Housing Low Credito d'imposta.

Entrambi i programmi hanno il loro posto. Nei mercati in cui l'alloggio a prezzi modesti in una serie di quartieri non è scarseggia, i buoni hanno senso come mezzo per sfruttare l'alloggio che già esiste. I voucher hanno anche il potenziale per dare una scelta più ampia su dove i residenti vogliono vivere in un'area metropolitana.

Il programma di credito abitativo svolge anche un ruolo importante nel contribuire a preservare le abitazioni sovvenzionate esistenti che necessitano di nuovi investimenti, contribuendo a trasformare i quartieri in cui le nuove abitazioni possono avere un impatto positivo e ad aggiungere alloggi a prezzi accessibili nei quartieri in cui non sarebbe altrimenti previsto.

Tuttavia, entrambi i programmi potrebbero beneficiare delle riforme per garantire che i fondi vengano utilizzati in modo efficiente e che le opportunità offerte dagli alloggi non siano concentrate nei quartieri in difficoltà.

Ad esempio, il Dipartimento di Housing and Urban Development ha recentemente avviato un programma pilota che i fattori di variabilità dei prezzi di noleggio mercato attraverso i quartieri nella massima noleggiare sua copertina buoni. Attualmente, il limite è fissato a è lo stesso per un'intera area metropolitana. Il nuovo approccio permetterebbe tale limite di variare tra i quartieri, dando più scelta ai beneficiari in cui vivere e anche mantenere HUD da overpaying nelle aree in difficoltà.

Esistono anche proposte per riformare il programma di credito d'imposta sulle abitazioni per consentirgli di servire una più ampia gamma di livelli di reddito e rendere più facile per le persone ottenere aiuti in mercati ad alto costo come New York, San Francisco e Boston, dove gli oneri locativi sono sempre più un problema tra le famiglie a reddito moderato e non solo i poveri.

Le radici di erba

Oltre a questi sforzi federali, anche i governi statali e locali hanno un ruolo importante da svolgere nel promuovere una maggiore offerta di alloggi a prezzi accessibili.

Oltre a fornire fondi pubblici per questo scopo, questi livelli di governo stabiliscono regolamenti e politiche sull'uso del territorio che hanno il potenziale per stimolare la produzione di alloggi a prezzi accessibili. Ma troppo spesso, scoraggiano la produzione di alloggi a prezzi accessibili attraverso processi di approvazione complessi e costosi e limiti ai tipi di alloggi che possono essere costruiti.

Con le tendenze demografiche ed economiche che probabilmente manterranno il numero di affittuari aggravati dai costi a livelli record per gli anni a venire, la questione non scomparirà. Ma ci manca ancora l'urgenza politica di fare i passi necessari per fare qualcosa riguardo al problema; l'accessibilità economica delle abitazioni non è nemmeno arrivata in nessuno dei dibattiti presidenziali.

Forse perché storicamente è stato sostenuto dalle famiglie e dagli individui più svantaggiati della nazione. Ma con il numero di affittuari aggravati dai costi che raggiungono i massimi ogni anno, la sfida di pagare l'affitto ogni mese sta diventando una preoccupazione significativa per una fascia più ampia del paese ogni anno che passa.

È tempo che i nostri leader politici prendano nota e agiscano.

Circa l'autores

Chris Herbert, direttore generale del Centro comune di Studi Housing, l'Università di Harvard. Andrew Jakabovics, direttore senior per lo sviluppo di politiche e di ricerca presso-alloggiamento senza scopo di lucro impresa comunitaria Partners, coautore questo articolo.

Questo articolo è stato pubblicato in origine The Conversation. Leggi il articolo originale.

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