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COVID-19 continua a devastare i rivenditori. Dal momento che nel mese di ottobre sono state introdotte nuove e rigide restrizioni in alcune parti del Regno Unito, il calpestio nelle strade principali, nei centri commerciali e nei parchi commerciali fuori città è caduto: ora è in calo del 32% su base annua, con le città regionali che subiscono il peso maggiore. Molti rivenditori non pagano l'affitto e alcuni proprietari stanno valutando azione legale.

Ma per quanto terribile sia stato COVID-19, la vendita al dettaglio aveva seri problemi esistenti. La realtà è che nel Regno Unito c'è troppa superficie commerciale. Affrontarla sarà una delle grandi sfide di questo decennio.

La crisi della vendita al dettaglio

Retail impiega più persone rispetto a qualsiasi altro settore del Regno Unito: circa 2.9 milioni, due terzi dei quali lavorano per le 75 società più grandi, con un fatturato di circa 394 miliardi di sterline nel 2019. Negli ultimi anni, queste attività sono state lottando con maggiori costi del personale dovuti all'aumento del salario minimo; più alto tariffe aziendali (tasse sugli immobili), soprattutto per i grandi negozi in posizioni privilegiate; una libbra più debole dal voto sulla Brexit del 2016, rendendo le importazioni più costose; e la concorrenza online.

Il Regno Unito aveva già il terzo livello più alto degli acquisti online nel mondo prima di COVID-19 (il 16% della spesa totale al dettaglio, superata solo da Cina e Corea del Sud). Adesso in linea è diventato ancora più potente, con un picco a giugno a un terzo di tutte le vendite al dettaglio nel Regno Unito. Ovunque si stabilisca, sarà più alto rispetto a prima della pandemia.

Vendite online nel Regno Unito come% del totale al dettaglio

ONS

Grazie allo shopping online e alle altre pressioni sulla vendita al dettaglio fisica, quanto 40% della superficie del negozio può essere permanentemente eccedente rispetto al fabbisogno. Si tratta di circa 42 milioni di metri quadrati, equivalenti a 175 Westfield Londra, 227 Metrocentri o 284 Acqua blu centri commerciali.

Questo aiuta a spiegare perché Intu, proprietaria di grandi centri commerciali come il Metrocentre di Gateshead, i centri Arndale e Trafford di Manchester e Merry Hill di Birmingham, in amministrazione nel mese di giugno. Molti dei suoi centri lo sono ora in vendita or trasferito alla nuova gestione mentre il gruppo Intu viene smantellato.

Anche altri grandi proprietari terrieri hanno lottato. Hammerson (i cui centri includono Brent Cross, Birmingham Bullring e Bristol Cabot Circus), British Land (Sheffield Meadowhall e Drake Circus a Plymouth) e Titoli di terra (Bluewater nel Kent, Leeds White Rose e Buchanan Street a Glasgow) sono state sulle montagne russe del mercato azionario e affrontano un dilemma simile con la loro offerta eccessiva di superfici commerciali.

I prezzi delle azioni dei principali proprietari di negozi al dettaglio del Regno Unito

Blu = British Land, Rosso = Land Securities, Turchese = Hammerson. Vista di trading

Fattori attenuanti

Un lato positivo della pandemia è stato che i proprietari hanno dovuto riformulare il loro rapporto con gli inquilini. Come proposto dal volontario del governo britannico codice di pratica, uscito a giugno, i proprietari devono collaborare con i rivenditori affinché tutti possano sopravvivere a questo periodo. Ciò include il taglio degli affitti a livelli più sostenibili.

Ad esempio, il mercato sta vedendo un ritorno a affitti di fatturato, in cui gli inquilini pagano una percentuale del fatturato piuttosto che un affitto nominale "di mercato" non correlato alle condizioni economiche prevalenti. Tale flessibilità può ridurre in una certa misura lo spazio vuoto.

Un altro fattore attenuante è che la maggior parte dei rivenditori continuerà a desiderare un qualche tipo di presenza nelle strade principali o nei centri commerciali. Anzi, il blocco ha visto un grande cambiamento nella spesa interna ai negozi di convenienza locale e ai negozi di quartiere nelle periferie.

I rivenditori hanno anche unito le vendite tradizionali e online incoraggiando i clienti a ordinare per la consegna a domicilio il giorno successivo o fare clic e ritirare. Questo dà loro un'altra ragione per mantenere una presenza fisica. Allo stesso tempo, i rivenditori online come Amazon lo sono apertura di negozi di High Street per completare la loro offerta.

La via da percorrere

Nonostante queste innovazioni, è probabile che ci sia ancora un ampio surplus di negozi fisici in generale. Allora cosa si può fare?

Alcuni spazi potrebbero essere usati come uffici, anche se la pandemia ha visto un enorme aumento lavoratori remoti, alcuni dei quali potrebbero non riprendere mai il viaggio in ufficio. Anche trasformare i negozi in cinema, ristoranti o piste da bowling non è certo una soluzione, quando il settore del tempo libero è tra i più colpiti dalle restrizioni pandemiche.

Forse l'opportunità più produttiva è quella di riqualificarsi per un mix più vario di usi complementari, come ribadito dal principale rivenditore Bill Grimsey's chiamata a "ricostruire meglio".

Nelle città e nei centri urbani, ciò potrebbe includere università e college che espandono i loro campus; gallerie, laboratori e showroom per il settore artistico e creativo; imprese e hub della comunità; e servizi di salute e benessere che saranno essenziali nell'era post COVID, come l'assistenza sociale e la salute mentale. Tali usi potrebbero essere assistiti da finanziamenti pubblici e dai proprietari che riconoscono che alcuni inquilini che pagano affitti bassi sono meglio di nessun inquilino.

Alcuni edifici ridondanti e piani superiori vuoti potrebbero anche essere trasformati in case - facendo eco il ritorno alla vita urbana degli anni Novanta e Duemila. Il governo potrebbe reintrodurre il schema living over the shop (LOTS), che ha sovvenzionato tali conversioni durante quell'epoca.

Eppure molti edifici non si prestano facilmente ad un uso residenziale. I servizi pubblici possono avere difficoltà a fornire la raccolta dei rifiuti, collegamenti idrici e fognari e parcheggi. Pianificare rilassamenti a volte può rimuovere la necessità di un permesso di costruzione per passare a un uso residenziale, ma ci sono ancora regolamenti edilizi complessi, in particolare per quanto riguarda la protezione antincendio e l'accesso di emergenza.

Le strade principali tradizionali hanno anche più proprietari, che non sempre collaborano. I gestori dei centri urbani e i distretti per il miglioramento degli affari (BID) possono aiutare qui, anche se potrebbe essere necessario vedere OFFERTE che prelevano tariffe aziendali aggiuntive per i proprietari piuttosto che per gli inquilini, come in Germania, per portare i proprietari al tavolo delle trattative.

I centri commerciali hanno almeno il vantaggio di un unico proprietario. In quanto destinazioni a sé stanti, sono spesso considerate (a torto oa ragione) troppo grandi per fallire, in particolare quelle intessute nel tessuto dei centri cittadini, come Liverpool One o Eldon Square a Newcastle. Mantenerli operativi sarà quindi una priorità assoluta per le autorità.

Alcuni centri commerciali fuori città avevano piani per nuovi sviluppi residenziali e ricreativi anche prima della pandemia. Un esempio è il progetto da costruire 2,000 nuove case intorno al Metrocentre di Gateshead. L'idea sarebbe quella di riorientare il centro, diversificando il mix di usi per servire a comunità più ampia, anche se non sarà facile creare nuove case famiglia in un ambiente disegnato intorno all'auto.

Tali sfide non sono particolarmente nuove: 25 anni fa l'avremmo chiamata “rigenerazione mista”. Questa volta è trainato dall'eccesso di spazio commerciale, ironicamente gran parte di esso costruito sugli ex siti industriali che sono stati rigenerati negli anni '1980 e '1990.

L'autore

Paul Michael Greenhalgh, professore di immobiliare e rigenerazione, Università di Northumbria, Newcastle

Questo articolo è ripubblicato da The Conversation sotto una licenza Creative Commons. Leggi il articolo originale.

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