Downntown Detroit's RiverWalk. (Michigan Municipal League / Flickr)

Gli Stati Uniti hanno finalmente raggiunto il picco di espansione? Ricerca recente, incluso un nuovo studio fuori dal Scuola d'affari della George Washington University, suggerisce che la fine dell'era della crescita suburbana orientata all'automobile è alle porte.

In Piede del traffico in avanti: classificare l'urbanismo percorribile nelle metropolitane più grandi d'America [Pdf], Christopher B. Leinberger e Patrick Lynch sostengono che le tendenze attuali indicano un riorientamento verso lo sviluppo ad alta densità e multiuso simile ma non del tutto inverso: l'abbandono della metà del XX secolo del centro città per il periferia. Inoltre, suggeriscono che un abbraccio sincero allo sviluppo urbano percorribile rafforzerebbe l'economia americana oltre a fornire i benefici meno tangibili associati alla vita e al lavoro nelle comunità percorribili.

Leinberger e Lynch hanno utilizzato i dati su uffici e spazi commerciali per classificare le trenta maggiori aree metropolitane degli Stati Uniti in base al loro attuale e futuro livello di urbanizzazione percorribile. La loro analisi ruota attorno a "Walkable Urban Places" o "WalkUPs", che definiscono (basati su metodologia sviluppata dalla Brookings Institution [pdf]) come siti regionalmente significativi aventi almeno 1.4 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici e / o 340,000 piedi quadrati di spazi commerciali, più un Cammina Score di 70 o superiore.

Piede del traffico in anticipo Determinate classifiche attuali in termini di quota di uffici e spazi commerciali ora ubicati in WalkUPs. Le classifiche future sono state assegnate sulla base di un'analisi più complicata riguardante l'assorbimento dello spazio ufficio, i premi per l'affitto degli uffici e la distribuzione dei Walkup tra le città del centro e le periferie.

Urbanizzazione percorribile delle più grandi aree metropolitane degli Stati Uniti 30: classifiche attuali. (Scuola d'affari della George Washington University)

Washington, DC, New York, Boston, San Francisco, Chicago e Seattle completano l'attuale indice dello studio delle aree metropolitane percorribili. Quella DC ha battuto New York, con 43% rispetto al 38% di uffici e spazi commerciali situati in WalkUPs, arriva come qualcosa di sorprendente, data la reputazione della Grande Mela per la vita ad alta densità. Ma, sottolineano gli autori del rapporto, a New York, come a Chicago, la maggior parte degli uffici e degli spazi commerciali WalkUP si trova nel nucleo storico. Quando la lente dell'analisi si espande oltre il centro città, il mix più equilibrato di WalkUP urbani ed extraurbani di DC si traduce in una maggiore proporzione di spazi commerciali percorribili.

Urbanizzazione percorribile delle più grandi aree metropolitane degli Stati Uniti 30: classifiche future. (Scuola d'affari della George Washington University)

Piede del traffico in anticipoLe classifiche future includono alcuni vincitori ripetuti: Boston, DC, New York, Seattle e San Francisco sono arrivati ​​tutti al livello più alto del previsto urbanismo percorribile. Le altre quattro aree metropolitane del livello più alto, Miami, Atlanta, Detroit e Denver, ciascuna ha scalato l'indice grazie alle tendenze contemporanee. In tutte queste regioni, ad eccezione di Detroit, lo spazio ufficio situato all'interno di WalkUP richiede un premio di affitto di almeno 25% rispetto agli uffici all'interno di edifici in periferia guidabili. A Detroit, una situazione simile sembra probabile nel prossimo futuro, in quanto gran parte degli investimenti nella ripresa della città si è concentrata sui Walkup.

Naturalmente, l'indice futuro di Leinberger e Lynch non è scolpito nella pietra. Sulla base dei dati delle regioni metropolitane in cui i WalkUP sono già prevalenti, tra cui Boston e DC, stimano che saranno necessari milioni di piedi quadrati di nuovo sviluppo WalkUP per soddisfare la domanda di uffici pedonabili, negozi e spazi residenziali. La costruzione di WalkUP su scala così massiccia, sostengono, potrebbe fornire gli stessi vantaggi economici a lungo termine forniti dallo sviluppo suburbano (e dai campi associati, tra cui la costruzione di strade, l'industria automobilistica e la finanza) nel secolo scorso. Ma per raccogliere questi frutti, gli attori del governo federale, statale e locale e gli urbanisti devono abbracciare la misura in cui l'urbanistica pedonabile capovolge la pratica di pianificazione convenzionale, adattando di conseguenza i regolamenti di zonizzazione, gli strumenti finanziari e le priorità delle infrastrutture.

Il transito di massa, come il METRO Light Rail di Phoenix, è la chiave per portare la pedonabilità nelle periferie. (Via Wikimedia Commons)

Piede del traffico in anticipo offre anche una seconda, e forse meno ovvia, lezione per gli aspiranti sviluppatori WalkUP. Le ricerche di Leinberger e Lynch dimostrano l'importanza dell'equilibrio urbano-suburbano per raggiungere un alto livello di urbanizzazione percorribile su scala regionale. DC è arrivato in cima alla classifica attuale e Boston è salito sopra il presunto front-runner di Chicago, proprio perché queste due aree metropolitane presentano un equilibrio più equilibrato tra il loro nucleo urbano e la periferia suburbana. (Solo 51% percento dell'ufficio WalkUp e dello spazio commerciale di DC si trova nel centro città, a Boston, 67%). Per realizzare appieno le opportunità offerte da una domanda repressa di luoghi percorribili, gli sviluppatori devono guardare fuori dalla città. Ciò, a sua volta, richiede il superamento di determinati ostacoli, tra cui sistemi di transito regionale decrepiti o inesistenti e resistenza suburbana allo sviluppo ad alta densità.

Piede del traffico in anticipo dimostra in modo convincente che, in molte località, "walkable urban" ha sostituito "suburbano guidabile" come modello di sviluppo di scelta per imprenditori, impiegati e acquirenti. Tuttavia, chiarisce anche che la fine dello sprawl è lungi dall'essere garantita. Piuttosto che un punto di non ritorno assoluto, il momento attuale sembra essere un'opportunità. Se presa, l'opportunità di convogliare l'energia di sviluppo in WalkUPs potrebbe avere profondi impatti positivi oltre i piaceri quotidiani di vivere e lavorare in quartieri densi e accessibili. Se ignorato, il momento urbano percorribile potrebbe benissimo passare e la sostituzione del sobborgo automobilistico con un'alternativa più sostenibile e socialmente più ricca rimarrà un obiettivo lontano.

Downtown Silver Spring, uno dei tanti WalkUP suburbani nella regione metropolitana di Washington, DC. (The Peterson Cos. / //www.flickr.com/photos/71039187@N03/6426661321">Flickr)

Questo articolo è originariamente apparso su Condivisibile

L'autore

Anna Bergren Miller è una scrittrice freelance specializzata nell'ambiente costruito. I suoi interessi includono la pratica del design contemporaneo, il design e la fabbricazione digitale, le storie di architettura e urbanistica e l'architettura pubblica. Ha conseguito un dottorato in architettura presso la Harvard University, dove ha scritto una dissertazione sull'architettura e la pianificazione delle postazioni dell'esercito degli Stati Uniti tra la prima e la seconda guerra mondiale. Anna vive a Santa Barbara, in California.

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