Mentre il mondo è alle prese con il cambiamento climatico, una crisi incombente si sta manifestando nel mercato immobiliare degli Stati Uniti. L’aumento dei disastri naturali come incendi, uragani e inondazioni stanno rendendo alcune case non assicurabili, mettendo sull’orlo della crisi degli alloggi a prezzi accessibili. Gli effetti a catena minacciano di destabilizzare l’intero ecosistema abitativo, dai valori immobiliari e il settore dei mutui alle finanze personali di milioni di americani.
Quello che una volta sembrava un rischio futuro teorico è ora una realtà odierna inevitabile. Dati complessi mostrano che i disastri naturali da miliardi di dollari sono aumentati vertiginosamente, passando da poche volte all’anno negli anni ’1980 all’incredibile cifra di 18-19 volte all’anno negli ultimi anni. Questa nuova era di catastrofi seriali sta ribaltando i calcoli del settore assicurativo. Nelle regioni a rischio, la probabilità di un sinistro totale sta diventando così elevata che fornire una copertura ai proprietari di case a un prezzo accessibile sta diventando insostenibile. Di conseguenza, il mercato assicurativo privato si sta sempre più ritirando dalle aree vulnerabili, lasciando il patrimonio immobiliare nazionale pericolosamente sottoassicurato contro le crescenti minacce climatiche.
Gli assicuratori si stanno ritirando
Le compagnie di assicurazione private decidono sempre più spesso che determinati settori sono troppo rischiosi per essere coperti. Hanno analizzato i numeri e hanno concluso che la probabilità di un evento meteorologico catastrofico è troppo alta perché possano assicurare con profitto le case lì.
Leslie Kaufman, giornalista di Bloomberg, lo spiega in questo modo: "Il cambiamento climatico ha fatto sì che ogni anno o nel corso di un decennio le cose peggiorino notevolmente". Dati concreti mostrano che i disastri naturali da miliardi di dollari si sono verificati solo tre volte all’anno negli anni ’1980. Ora colpiscono l’incredibile cifra di 18-19 volte all’anno.
Man mano che i rischi aumentano, gli assicuratori aumentano i premi a livelli eccessivi o abbandonano completamente le regioni pericolose. Ad esempio, un gestore di una locanda in Colorado ha visto la sua assicurazione contro gli incendi salire alle stelle da $ 40,000 a $ 400,000 all'anno. A quei prezzi, i proprietari di case colpiti non possono permettersi la copertura.
Assicuratori statali di ultima istanza
Quando gli assicuratori privati si ritirano, i governi statali intervengono come “assicuratori di ultima istanza” per riempire il vuoto. Tuttavia, questi piani assicurativi sostenuti dal governo stanno riscontrando problemi significativi.
Kaufman avverte che molti assicuratori statali applicano premi molto inferiori a quelli necessari per coprire sinistri futuri. Questa è una bomba a orologeria finanziaria. "A volte i governi si abbandonano a un pio desiderio. Vogliono che l'assicurazione sia disponibile, quindi la offrono a tassi inferiori a quelli di mercato."
Se si verifica un disastro significativo, i piani statali non avranno fondi sufficienti per pagare i sinistri. Ad esempio, le stime mostrano che un uragano di categoria 5 che colpisce Miami potrebbe causare danni per 1.3 trilioni di dollari, gravando su ogni residente della Florida una “valutazione” di 60,000 dollari per coprire il deficit.
Potrebbe essere necessario un piano di salvataggio federale
Allora, cosa succederebbe se questi piani assicurativi statali a bassa capitalizzazione finissero i soldi dopo la prossima grande catastrofe? Kaufman ritiene che un piano di salvataggio federale potrebbe essere l’unica risposta, simile a quanto accaduto durante la crisi finanziaria del 2008.
"Se l'assicurazione fallisce, hai case scoperte e mutui non assicurati", spiega. Si perde anche la fiducia nel mercato, il che può avere potenti conseguenze a cascata sull’intera economia”.
Alcuni politici hanno lanciato l’allarme, temendo una crisi di vasta portata se non si interverrà. Ma c'è disaccordo sulla soluzione.
Una proposta amplierebbe il Programma nazionale di assicurazione contro le alluvioni – già di 20 miliardi di dollari di debito – per coprire i danni da incendi e uragani a livello nazionale. I critici sostengono che ciò trasferirebbe il problema ai contribuenti federali.
Il divario di ricchezza si allarga
Nel frattempo, l’incapacità di assicurare le case sta esacerbando la disuguaglianza economica. Nelle zone colpite dagli uragani, nota Kaufman, "nelle migliori zone costiere, sono quasi tutti i ricchi" che possono ancora permettersi premi di 18,000 dollari all'anno o più.
Tali costi sono insostenibili per gli americani a reddito medio e basso. Vengono esclusi da interi mercati immobiliari semplicemente perché l'assicurazione non è disponibile o inaccessibile.
Modifiche al codice edilizio
Gli assicuratori sostengono il rafforzamento delle norme edilizie con requisiti di costruzione resistenti agli incendi e agli uragani, come materiali resistenti al fuoco, perimetri privi di vegetazione e case sopraelevate su palafitte nelle zone alluvionali.
"Le compagnie di assicurazione ti diranno che non c'è nulla che non sia assicurabile", afferma Kaufman. "È solo una questione di quanto sei disposto a pagare." Codici più severi aiutano a ridurre i rischi a lungo termine.
Tuttavia, per quanto vantaggiose, le costruzioni fortificate da sole non possono risolvere la crisi. Con l’accelerazione del cambiamento climatico, anche le nuove case più robuste potrebbero diventare troppo pericolose per essere assicurate a prezzi ragionevoli entro pochi decenni.
Una sfida globale
Gli Stati Uniti non sono i soli ad affrontare questo problema. Paesi come il Pakistan e i Caraibi hanno dovuto affrontare devastanti disastri naturali contro i quali i loro governi non potevano permettersi di assicurarsi.
Le nazioni europee più ricche hanno iniziato a sperimentare una “assicurazione parametrica” che paga automaticamente quando vengono soddisfatte specifiche condizioni ambientali. È un’opzione più conveniente, ma è necessario fare di più per affrontare i rischi in rapida metastasi.
In termini semplici, il cambiamento climatico rende gradualmente alcune regioni degli Stati Uniti non assicurabili attraverso le tradizionali polizze per i proprietari di case. Mentre gli assicuratori privati fuggono, i piani assicurativi statali sottofinanziati stanno colmando il divario, ma probabilmente non saranno in grado di resistere a un vero disastro nel peggiore dei casi.
Senza azione, questa questione apparentemente burocratica potrebbe causare danni immensi al mercato immobiliare, al settore bancario e alle finanze di milioni di americani. Sembra inevitabile una resa dei conti su come assicuriamo – e abitiamo – le aree a più alto rischio della nostra nazione in mezzo alle nuove realtà climatiche.
L'autore
Robert Jennings è co-editore di InnerSelf.com con sua moglie Marie T Russell. Ha frequentato l'Università della Florida, il Southern Technical Institute e l'Università della Florida centrale con studi in materia immobiliare, sviluppo urbano, finanza, ingegneria architettonica e istruzione elementare. Era un membro del Corpo dei Marines degli Stati Uniti e dell'esercito degli Stati Uniti avendo comandato una batteria di artiglieria da campo in Germania. Ha lavorato nella finanza immobiliare, costruzione e sviluppo per 25 anni prima di fondare InnerSelf.com nel 1996.
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